別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市小川町新田字東川開１８７７番 ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 小川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小川駅　西方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。駅西側の地域は宅地開発が比較的盛んに行われてお り、これら地域の影響を取り込みやや発展的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧町東部域を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは新田地区周辺である。中心的な需要 者は地縁を有する層であり、その外市域内外に通勤する標準的な給与所得者層も対象となる。当地域はＪＲ西側背後で あるが近年各種施設等の整備が進んでいることにより一定の需要が認められる。取引価格帯は、更地で６～８百万円程 度、新築建売で２２百万円程度が中心となっている。今後は、ワクチン接種率上昇等による経済正常化が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は旧町市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算 しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く存し、市場参加者には収益性よりも快適性が重視される。また、圏域内に おいて自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上より、本件では比準価格を採用し、前年価格から の検討を行い、代表標準地との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [137.7] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中 心として開発が進んでいる。その他旧町は衰 退傾向にあるなど二極化が見られる。 ＪＲ小川駅西側の田園地帯に位置する。旧来 からの住宅地域を形成するが、近年、周縁で は宅地開発も多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％