別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 菊池 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊池 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池市大琳寺字東善寺２２５番２１ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東5m道路 水道、下水 御代志 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 道路 交通 施設 御代志駅　北東方 12.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整備された既成の住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に特段の変化はみられず、地価水 準は概ね安定しつつあることから、地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊池市及びその周辺地域の住宅地域と判定した。主な需要者は同一需給圏内に地縁等を有する３０～４ ０代の自己使用建物の所有を目的とする一般給与所得者層の個人等である。地域内に大きな変化はないものの、地域経 済の低迷等を受けつつも、地価の底値感により、需給は安定しつつあり、概ね横ばい傾向である。需要の中心となる価 格帯は、２００㎡程度で総額５００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、菊池市中心部周辺の住宅地域である。自己使用の一般住宅が多い住宅地域で、賃貸市場が未成熟であり、 事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的なことから収益価格は試算し得なかった。また近隣地域は収益 性よりも居住の快適性及び利便性等が重視される住宅地域にあるため、類似不動産の取引価格水準を指標として価格決 定されることが一般的と認められる。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向等による地域経済の低迷等を受 けつつも、地価の底値感により、需給は安定 しつつあるため、概ね横ばい傾向となってい る。 区画整備されて年数が経過した住宅地域で、 人口減少等による需要減はあるものの、地価 の底値感もあって、概ね横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％