別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山鹿 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山鹿 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山鹿市古閑字辻１３０３番１０外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかアパ ートも混在する新興 住宅地域 南6.5m市道 水道、下水 熊本 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 熊本駅北方 31.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧山鹿市郊外の一般住宅を中心とする住宅地域である。周辺には農地等もみられる新興住宅地域で、 山鹿小校区と比較して人気がないため、地価はなお、弱含みで推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧山鹿市を中心とする住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、旧山鹿市郊外の新興住宅地域に存し 、周囲には農地等もみられるなど、特段住環境に優れるとは言えない。山鹿小校区に比較して割安感はあるものの人気 はないことから、地価はなお弱含みで推移するものとみられる。主たる需要者は山鹿市内に居住する自己利用目的の勤 労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２５０㎡で総額５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は共同住宅が散見されるものの、自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、行政的条件 にも制約があることから、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でない ため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反 映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山鹿 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 96.0] 100 [127.2] [103.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は和らぎつつあるが、人口減 少、地域経済の低迷により、住宅投資の市場 は依然として低調に推移している。 周囲に農地等もみられる旧山鹿市郊外の新興 住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、 地価は依然として弱含みで推移するとみられ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％