別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山鹿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山鹿 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山鹿市中字市目６８１番１ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 熊本 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 熊本駅　北方 30.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に形成された山鹿中心市街地周辺の既存住宅地域で、各画地の規模・形状にバラツキが見られ、配置も雑然 とするが、人気の山鹿小学校区に位置し生活利便性が比較的良好なこと等から一定の需要は認められる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山鹿市中心市街地周辺の住宅地域一帯の圏域で、特に山鹿小学校区内の住宅地域との代替・競争関係が強 い。主たる需要者は、同一需給圏内居住の３０代から４０代前後の一次取得者層で、中心となる価格帯は土地で総額４ ００～６００万円前後、土地建物総額で２，０００万円前後である。周辺地域は、高台に位置し配置が雑然とする等住 環境はさほど高くはないが、新築物件も散見される等一定の需要は認められる。取引価格の動向等から地価は弱含み。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に一部でアパート等も見られる既成住宅地域であるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば 、合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難で、賃貸想定自体非現実的と判断されることから収益価格は 試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力 が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山鹿 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 96.0] 100 [117.7] [101.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山鹿市の住宅地は、新型コロナウイルス感染 症の影響等はさほど受けていないが、取引件 数が減少傾向にある等不動産市場はやや活況 を欠いている。 高台に形成された既成住宅地域で、ミニ開発 や既存住宅の建替え等も散見される。取引件 数・取引価格の動向等から地価はやや弱含み 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％