別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉名 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉名 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名市岱明町西照寺字大浦７１０番１ ②地積 　(㎡) 719   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に一 般住宅等も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、下水 大野下 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大野下駅　北方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道２０８号背後に位置し、農家住宅等がみられる旧来の住宅地域である。同国道玉名バイパス開 通による背後の路線商業地域の衰退、人口減少傾向にあって、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主として旧岱明町及び玉名市辺縁部に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の 居住者が大半であり、他地域からの参入は少ない。一定の宅地需要も見受けられるものの、人口減少傾向にあって、地 価はやや弱含みで推移している。市場の中心価格帯については、画地規模等により把握は困難であるが、宅地分譲され た新築戸建物件総額２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられず、賃貸市場が未 成熟であるため収益価格の試算は断念した。比準価格は旧岱明町内の取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を 反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地 との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉名 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少により不動産需要は減少傾向にあり 、コロナ禍による取引活動の停滞もあって、 地価全般は緩やかな下落傾向にある。 地域要因に特段の変化はない。玉名市郊外の 国道背後に位置する既成住宅地域にあって、 宅地需要はやや低調であり、地価は弱含みで 推移している。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％