別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉名 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉名 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 大野下 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大野下駅　南東方 800m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、当面現在の居住環境を維持しつつも、地域内での不 動産需要はやや限定的であり、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉名市内及び周辺市町を中心とする圏域である。特に、旧岱明町内の住宅地との価格牽連性が強い。需 要の中心は自己の居住を目的とした個人である。周辺は農家住宅等も見られる既成の住宅地域であるため、地縁的選好 性が強く、取引自体も低調であり、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。土地は概ね５００㎡程度で５００ 万円前後が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は玉名市郊外に位置し、近隣に賃貸住宅が殆ど見当たらず、賃貸需要の想定が困難な地域であることから収益価 格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での 取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準として、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 玉名市の人口は近年減少傾向が続いており、 減少率は県平均よりやや高い。市内の不動産 取引件数は新型コロナ発生前後で特段の変化 は見られない。 対象地近傍では特段の変化は見られない。近 隣地域の属する大野小校区は、直近５年間で 、人口は概ね横這い、世帯数は微増傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％