別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水俣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市陣内２丁目８６番１ ｢陣内２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 水俣 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 水俣駅　北東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な地域で、住宅地域として熟成している。旧城下町のため名声が高い地域である が、災害リスクの顕在化や人口減に伴う需要減退により、地価は弱含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内平坦部の既成住宅地域で、需要者は、市内居住者が中心となる。水俣市は平坦部が少ない地理的特 性から、中心部に近接する当該地域の希少性は高く、潜在的な需要が認められてきたが、昨今は人口減少、地域経済の 低迷により、住宅需要は減少している。近隣地域は比較的名声が高い地域であるが、災害リスクの顕在化もあり、地価 は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、地域の標準的規模の土地で１０００万前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、一部ではアパートも見られるが、遊休地の有効活用を目的に建設されたもので、市 場参加者の観点から収益還元法の適用は有用性に乏しい。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標として価格 水準が形成されることから、地域的特性が類似し、規範性の高い取引事例により試算した比準価格の信頼性は高い。本 件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水俣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [104.7] [102.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少が大きく、高齢化率は４ ０％を超えている。人口動態及び地域経済の 低迷を背景に住宅の需給動向は低調である。 旧城下町という性格を有し、品等の高い住宅 地域であるが、人口減少による住宅需要の減 退や災害リスクの顕在化により、市場性は低 下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％