別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水俣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市八ノ窪町１丁目９７番 ｢八ノ窪町１－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｓ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 水俣 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 水俣駅　南西方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道沿線の背後に位置する丘陵地帯の既成住宅地域で、土砂災害リスクが顕在化しており、住宅需要は非常に弱 い。地理的特性に加え、人口減少を要因とした需要減退も反映し、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外部の既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。近隣地域を含む周辺は、鉄道沿線背後 の丘陵地に位置する既成住宅地域で、環境条件が劣り、また、豪雨による土砂災害リスクが顕在化している。人口減少 を要因とした住宅需要の減少も当該地域の市場滞留期間を長期化させる要因となっており、市場性は相当に劣る。個別 性が強く、価格水準の把握は困難であるが、土地のみで４００万円から５００万円程度が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地に位置する住宅地域で、居住環境が劣り賃貸需要は希薄なことから、当該地域で 賃貸用不動産の想定は現実的でなく、収益還元法は非適用とした。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標と して価格水準が形成されることから、地域的特性が類似し、規範性の高い取引事例により試算した比準価格の信頼性は 高い。本件では、前年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は市郊外部の既成住宅地域で顕著で あり、特に自然災害リスクが顕在化した地域 では転出の動きが進み、地域の衰退化が懸念 される。 街路の系統連続性や居住環境が劣り、需要が 限定的な地域であったが、近年傾斜地に対す る土砂災害リスクが顕在化したため、市場性 の低下が著しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％