別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 荒尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 9-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外 ②地積 　(㎡) 20,741   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.2 荷捌所 ＲＣ2 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 西13m市道、南側道 水道 南荒尾 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    20,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 南荒尾駅　南東方 3.0km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は荒尾市郊外の内陸型工業地域である。ネット通販拡大に伴う物流倉庫用地需要の拡大等を背景に、相 対的な割安感等が生じており、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に荒尾、玉名郡市を中心とした内陸型工業地域一円と判定した。需要者は主として工業生産活動を行う 法人事業者が中心である。従来、国内の景気低迷、海外への工場移転等により需給ギャップが指摘されたが、近時のネ ット通販拡大による物流・倉庫需要の拡大や工場の国内回帰、太陽光発電施設用地としての利用等を受け、総じて需要 が供給を上回る状況が見られ、地価は上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業生産活動は一般に自己所有により行われることが通常であり、工場の賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用 は断念し、比準価格のみの試算となった。なお、典型的な市場参加者である法人等は市場で成立した取引価格を購入意 思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格 を妥当と判断し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の基調としては厳しいなか持ち直しつつ あるが、先行きについて新型コロナウイルス 感染症の趨勢が不動産市場に与える影響に注 視すべきである。 ネット通販拡大に伴う物流倉庫用地需要の拡 大等を背景に、相対的な割安感等が生じてお り、地価は緩やかな上昇傾向で推移するもの と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％