別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 荒尾 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市樺字向山２３１１番１１ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 空地、農地が多く見 られる郊外の一般住 宅地域 南東4m私道 水道 南荒尾 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 南荒尾駅東方 7.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は荒尾市郊外における低層一般住宅を中心とした既存住宅地域である。地域要因の特段の変動は見込め ず需要は低迷していることから地価は弱含みで推移するものと推測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、荒尾市郊外の住宅地域と判定した。主な需要者は自己の居住を目的とした個人で、取引の中心価格帯は ３００㎡程度で３５０万円前後と思料する。荒尾市の住宅地需要の中心は、緑ヶ丘や東屋形など市東部の新興住宅地と なっており、近隣地域及びその周辺は荒尾市中心部や利便施設等からも距離があることから需要が低迷しており、地価 は下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。な お、典型的な市場参加者は個人であり、その取引においては、市場において成立した取引価格を重視することから比準 価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との 均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [121.7] [103.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本県内の景気は、厳しい状態にあるが、基 調としては持ち直している。引き続きコロナ の影響下ではあるが、個人消費等持ち直しの 兆しが見られる。 荒尾市郊外の利便性のやや劣る既存住宅地域 であり、地域要因に特段の変動はなく、需要 は低迷していることから地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％