別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 荒尾 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市荒尾字矢ノ浦１７６３番１ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南5m市道 水道、下水 荒尾 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 荒尾駅南方 2.2km 法令 規制 （都） ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はみられず現状を維持するものと判断する。区画整然とした品等が中位の住宅地域である 。緑ケ丘や東屋形の住宅地との市場競争力は劣るが、値頃感もあって、地価は概ね横ばい傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、荒尾市中心部近郊の住宅地域を中心として、広域的には荒尾市全域の住宅地域に及ぶものと判断される 。需要者は荒尾市域の居住・通勤者が大半を占める。区画整然とした品等中位の既成住宅地域で一定の需要が認められ るが、人気の高い区画整理された新興の住宅地域との比較における市場競争力では劣る。取引の中心となる価格帯は、 土地総額で５００万円～６００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、２低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難で あり、収益価格は試算しない。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例を採用し求めており、その規範性は高い 。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 荒尾市の人口は減少傾向にあり、県推移と比 較して人口減少率が高い。宅地需要は利便性 の良好な地域に集中しており、二極化傾向に ある。 国道西側背後の住宅地域。地域要因に格別の 変動はない。東方の東屋形等の新興分譲地と の競争力には劣るが、値頃感から一定の需要 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％