別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 人吉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市九日町４１番１外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:9 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 店舗兼住宅等が建ち 並ぶ中心部の既成商 業地域 北14m国道、背面道 水道、下水 札の辻夫婦恵比寿神社 前停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年豪雨による浸水被害 により、稼働施設は散見され る程度である。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 札の辻夫婦恵比寿神社 前停 70m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人吉市を代表する商業地域の一角を占め、球磨川の眺望が確保できる立地条件であり安定した需要が見込める地 域であったが、令和２年豪雨による浸水被害を受け、地域的な衰退が懸念されている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、人吉市の中心商業地域であり、国道４４５号沿いを中心に、県道坂本人吉線、人吉インター線沿いが挙 げられる。需要者は、人吉球磨地方の事業法人及び個人事業主が中心である。コロナ禍に続く令和２年豪雨による甚大 な被害が生じ、商業施設等の再稼働、再建が一部で見られるが、廃業等による域外移転の動きも確認されている。中心 となる価格帯は土地のみで８００万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの自己使用目的の低層店舗兼住宅が中心であり、賃貸建物の数は圧倒的に少なく、令和２年豪雨に より賃貸市場は著しく停滞しており、収益還元法の適用は断念した。よって、近接する類似地域内に存する取引事例か ら試算した自用目的での取引が中心である比準価格を採用し、前年価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人吉球磨地方は地域経済の落ち込みとともに 過疎化が進行中で、球磨川氾濫により人口減 が加速するなか、不動産市況は全般的に低調 である。 令和２年豪雨により４ｍ程度の浸水被害を受 け、再建の動きもあるが稼働施設は少なく、 地域的衰退が懸念されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％