別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 人吉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市相良町７番２０ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 空地 中規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 東6m市道 水道、下水 下城本停 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年豪雨による浸水被害 により、住民の域外移転の動 きがある。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 下城本停 650m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性を備えた住宅地域で、安定した宅地需要が存していたが、令和２年豪雨による浸水被害を受け、建物解体 、域外移転の動きがあるなか、地域的な衰退が懸念されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は令和２年豪雨による１ｍ超の浸水被害を受けた人吉市西部の住宅地域で、需要者は人吉球磨地方の居住者 にほぼ限定される。地域経済の低迷と少子高齢化による生産年齢人口の減少に伴い、人吉市の住宅需要は一般的に弱含 みであり、さらに令和２年豪雨による浸水被害を受けた当地域周辺の宅地需要は、当分の間は低調に推移することが不 可避的である。取引の価格帯は更地で３００万～５００万が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅の多い閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、画地規模との関連からも収 益還元法はその適用を断念した。よって、近接する類似地域内に存する信頼性ある取引事例から試算した自用目的での 取引が中心である比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　人吉 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [101.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人吉球磨地方は地域経済の落ち込みとともに 過疎化が進行中で、球磨川氾濫により人口減 が加速するなか、不動産市況は全般的に低調 である。 令和２年豪雨により２ｍ程度の浸水被害を受 け、建物解体、域外移転の動きが確認されて おり、地域的衰退が不可避的状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％