別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 人吉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市北泉田町字高野２１６番４ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い市 街地に近い閑静な住 宅地域 北5.5m市道、東側道 水道、下水 下新町停 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 下新町停 570m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、人気が高い人吉東小校区に存し、利便性も評価され安定した宅地需 要が期待できる。令和２年豪雨後の移転需要も存し、今後の地価水準も安定した傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は人吉東小校区内の住宅地域で、需要者は人吉球磨地方の居住者にほぼ限定される。地域経済の低迷と少子 高齢化による生産年齢人口の減少に伴い、人吉市の住宅需要は一般的に弱含みであるが、当校区内に関しては良好な環 境・接近条件により安定した需要が存在し、令和２年豪雨後の一定の移転需要も存する。人吉市内の住宅地の取引価格 は４００万～５００万が需要の中心であるが、東小校区に関しては標準の２倍程度の取引事例も存している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅の多い閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件の取引は少なく、画地規模との関連か らも収益還元法はその適用を断念した。また、当地域は土地取引の殆どが快適性、利便性を指向した戸建住宅建設を目 的とした自己使用目的での取引が支配的であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　人吉 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.3] [103.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人吉球磨地方は地域経済の落ち込みとともに 過疎化が進行中で、球磨川氾濫により人口減 が加速するなか、不動産市況は全般的に低調 である。 人吉市内の宅地需要は弱含みで推移している が、人吉東小生徒数は５００人程度で推移し ており、底堅い需要から地価水準は安定傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％