鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八代 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１八代０６９０５ -10	八代市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、西7m、角地		（都）商業 (100,420)
b	２２１八代０６９０５ -22	八代市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		（都）商業 (90,420)
c	２２１八代０８１３８ -5	八代市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,420)
d	２１７八代０６９０５ -900024	八代市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,795	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 126.5]	49,876	100 [ 96.0]	51,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 51,426	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,963	100 [ 96.0]	53,086		53,100
c	(　 ) 56,007	100 [ 120.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,926	100 [ 96.0]	47,840		47,800
d	(　 ) 31,930	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	41,238	100 [ 86.4]	47,729		47,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

八代 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,555,614	2,353,033	8,202,581	7,333,800	868,781	（　0.9467） 822,475	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,449,500 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八代 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	225.00	Ｓ3	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	532 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２、３階は１ＬＤＫ（３４㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

想定した建物の賃貸可能床面積による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	225.00	88.9	200.00	1,850	370,000	4.0	1,480,000
							0.0	0
～ 2	住宅	225.00	91.6	206.00	1,270	261,620	3.0	784,860
							0.0	0
～ 3	住宅	225.00	91.6	206.00	1,270	261,620	3.0	784,860
							0.0	0
～

～

計		675.00	90.7	612.00		893,240		3,049,720
								0

⑨年額支払賃料	893,240 円　×　12ヶ月　＝　 10,718,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているものとして計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,718,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 671,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,526,947 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,049,720 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,555,614 円　　　　（　 19,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収１０３２７　　　　-15	1,668 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,856 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収１０３２７　　　　-16	2,220 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,226
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八代 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	671,933 円	11,198,880　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	102,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,353,033 円　（　　　　　　 4,423 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,333,800 円（　　　　　 13,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,555,614 円
②総費用	2,353,033 円
③純収益　①－②	8,202,581 円
④建物等に帰属する純収益	7,333,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	868,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,449,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八代 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八代 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　塩本　一丸

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八代市本町１丁目７号６２番外｢本町１－７－３３｣				②地積　(㎡)	532 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の飲食小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	西8m市道	水道、ガス、下水	八代 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

八代駅西方

2.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

八代市中心部の商業地域で、新規店舗の郊外進出が続いており、既存の商業地の市場競争力は弱く、コロナ禍の
影響で空き店舗が増加し繁華性が低下している現状から、地価は引き続き下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八代市の中心から既成市街地の商業地に属する商業地域である。市場参加者は地元で商業を営む法人及
び個人事業者が中心であるが、市外の事業者も含まれる。近年、八代市の郊外部と比較して中心部の既存の商業地に対
する引き合いは低迷していることに加えてコロナ禍の影響による空き店舗も認められ、市場は当面弱含みの状況が続く
ものと予測する。なお、中心となる価格は、規模や当事者の事情により異なるため、把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己所有地を自ら使用する自用物件が多く、賃貸用不動産については、長期的な観点から安定した収益の確
保が不透明であることや、投下資本に見合う賃料水準が得られないこと等から低位に試算された。鑑定評価額の決定に
あたっては、現実の市場価値を収益価格で説明することは困難であるため、実証性や説得力の点で優位性が高い比準価
格を重視し、収益価格は参考に止め、前年価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八代 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     50,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八代市の消費は、郊外大型店への流出のほか
、コロナ禍の影響でさらにその傾向が強まっ
ており、中心部の空洞化により地価は弱含み
で推移している。

近隣の本町商店街には病院や県外企業のサテ
ライトオフィス等の進出がみられたが、コロ
ナ禍の影響を受けて繁華性は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

八代 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１八代０６９０５ -10	八代市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、西7m、角地		（都）商業 (100,420)
b	２２１八代０６９０５ -22	八代市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		（都）商業 (90,420)
c	２２１八代０８１３８ -5	八代市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,420)
d	２２１八代０６９０５ -9	八代市		底地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,795	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 126.5]	49,876	100 [ 100.0]	49,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,900
b	(　 ) 51,426	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,963	100 [ 95.0]	53,645		53,600
c	(　 ) 56,007	100 [ 120.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,926	100 [ 95.0]	48,343		48,300
d	(　 36,937) 52,760	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,443	100 [ 102.9]	50,965		51,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

八代 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,558,748	2,338,729	8,220,019	7,333,800	886,219	（　0.9467） 838,984	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,779,680 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八代 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	225.00	Ｓ3	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	532 ㎡	17.0 m x 31.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（１００㎡×２区画）、２階・３階住居

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

想定建物の賃貸可能面積による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	88.9	200.00	1,881	376,200	4.0	1,504,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	225.00	91.6	206.10	1,255	258,656	3.0	775,968
							0.0	0
～

～

～

計		675.00	90.7	612.20		893,512		3,056,736
								0

⑨年額支払賃料	893,512 円　×　12ヶ月　＝　 10,722,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,722,144 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 672,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,530,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,056,736 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,558,748 円　　　　（　 19,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０４５００　　　　-6	2,016 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,887 円/㎡　月額支払賃料（　 1,881 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０４５００　　　　-7	1,887 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八代 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	672,129 円	11,202,144　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	102,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,338,729 円　（　　　　　　 4,396 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,333,800 円（　　　　　 13,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,558,748 円
②総費用	2,338,729 円
③純収益　①－②	8,220,019 円
④建物等に帰属する純収益	7,333,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	886,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	838,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,779,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）