別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八代 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市竹原町字土器１５９６番３外 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模住宅が建ち 並ぶ閑静な新興住宅 地域 南東6m私道 新八代 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 新八代駅　西方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 新八代駅に近く、利便施設にも近いほか住環境も良好であることから八代市内においては人気が高い住宅地域で ある。地価水準は高位にあるが、需給は安定しており、今後とも安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八代市の北東部に位置し、ＪＲ新八代駅の周辺部及び県道八代臨港線背後の住宅地域一円である。新八 代駅を中心に道路整備が行われて商業施設が増加する等住宅地としての利便性が向上し、需要者からの人気が高い住宅 地域である。需要者は３０歳代～４０歳代の勤労者世帯が中心で、取引の中心となる価格は、土地の場合は８００万円 程度、新築建物付きで２５００万円～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では共同住宅も散見されるが、近隣地域は戸建住宅向きの分譲住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重 視され、収益性には馴染まない住宅地域であるため、収益還元法は適用しなかった。本件では、比準価格は立地条件が 類似する規範性の高い住宅地の取引事例を採用し、説得力及び規範性は高いものと思料する。よって本件では比準価格 を中心に前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [103.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震からの復興需要が一巡して八代市の 住宅地需要は全体的に減少しているもののコ ロナ禍の影響は小さく、価格水準は底堅く推 移している。 良好な居住環境と新八代駅に近い立地条件か ら需要者からの人気は高いものの、周辺の住 宅供給が増加し、需給関係から地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％