別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市福正町字久保９８２番４ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 八代 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 八代駅　東方 860m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域で、地域の北側の県道八代臨港線に近い新興住宅地と比較すると市場競争力 は劣るものの、地価はほぼ底値水準にあることから、当面、地価は底堅く安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八代市の中心から東部の県道八代臨港線の南側に位置する住宅地域であり、需要者は従来から近隣地域 及びその周辺地域の居住者や地縁がある者が中心である。街路条件や環境条件がやや劣るため市場競争力が弱く、地価 は下落が続いてきたが、近年、価格がほぼ底値水準に達し、同水準帯で取引も見られる。中心的価格は、土地は５００ 万円程度で、新築建物付で２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で、周辺に存在する賃貸用不動産は規模が大きいなど一般的な市場性を有しな い物件であり、長期的観点から賃貸需要が乏しい住宅地域であるため収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高 く、説得力がある取引事例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [139.1] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震からの復興需要が一巡して八代市の 住宅地需要は全体的に減少しているもののコ ロナ禍の影響は小さく、価格水準は底堅く推 移している。 一般の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、 需要は弱いものの地価はほぼ底値圏にあり、 コロナ禍の影響は軽微であり、地価は底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％