別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 3-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊本市北区龍田弓削１丁目８番１ ②地積(㎡) 1,224  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 畑 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 水道、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   50 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路はない 交通 施設 武蔵塚駅　南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺は一般住宅や共同住宅が多く見られる地域である。都市再生特別措置法に基づく居住誘導区域内に存し、今 後も住宅地向き素地としての稀少性を保ちつつ、地価は当面堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市北部及び東部並びに周辺市町を中心とする熊本都市圏。中心となる需要者は県内外の宅地開発業者 である。対象地周辺は街路条件等にやや難を有するものの、昨今のコロナ禍にあっても底堅い住宅地需要を背景として 、対象地（開発素地）を取り巻く需給環境は、当面堅調に推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、立地 条件や造成条件等に応じたばらつきが見られ、明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 求められた両試算価格は概ね均衡した。控除方式は開発業者の投資採算性の視点から求めた価格であるが、その試算の 過程において想定要素が多分に含まれている点に留意する必要がある。したがって、同一需給圏内の規範性の高い事例 から求められた比準価格を重視し、控除方式による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区全体の不動産取引件数は、新型コロナ発生前後 の比較において、四半期毎に多少のばらつきはある ものの特段の変化はみられない。 近隣地域の属する龍田校区は直近５年間でみると、 人口は概ね横這い乃至微増、世帯数は増加の傾向で 推移している（熊本市住民基本台帳による）。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他