別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７ ｢八景水谷２－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 八景水谷 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 八景水谷駅　北東方 290m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏のある地勢で、幅員が狭く配置も雑然としているものの、鉄道駅や商業施設等への接近性は概ね良好である 。値頃感等から需要は概ね安定しており、周辺地域の取引価格の動向等から地価はやや上昇傾向を継続。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市北部の住宅地域を中心とする圏域で、特に清水地区、八景水谷地区等との代替競争関係が強い。 主たる需要者は熊本市都市部を通勤圏とする一次取得者層の個人等が中心で、需要の中心となる規模・価格は土地のみ の場合２００㎡前後で、１，０００～１，２００万円前後、土地建物総額で３，０００万円前後。近隣地域を含む熊本 電鉄沿線地域は、都心へのアクセスが良好で需要は安定しているが沿線の合志市の新興住宅地との競合が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心にアパート等も散見される高台の住宅地域であるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば、 合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争 不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [101.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の住宅地域については、新型コロナウイ ルス感染症の影響等は殆ど受けておらず、値 頃感等から不動産需要は概ね安定。 起伏のある地勢であるが、鉄道駅や利便施設 等への接近性は比較的良好で需要は安定。一 方で鉄道沿線の合志市との競合が顕在化しつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％