別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北5m市道 水道、下水 黒石 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 黒石駅西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模に区画整備された閑静な住宅団地にあるが、公共施設、商業施設等との接近性を欠き、生活利 便性に劣ることから、土地需要は弱く、地価はやや弱含みで推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市北部を中心とする住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、大規模に区画整備された住宅団地 にあるが、住環境としては閑静であるものの、学校、商業施設等との接近性を欠き、生活利便性に劣ることから、地価 は相対的にやや割高となっており、土地需要はやや弱含みで推移している。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己 利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額６００万円～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場が成熟しておらず、加えて対象地は規模が小さいことなどか ら、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃料収入に基づ く収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の動向をうかがいつつも、雇用・所 得環境の改善、およびこれに伴う住宅投資の 持ち直しが期待される。 区画整備された閑静な住宅地域ではあるが、 商業施設との接近性等、生活利便性に劣るた め、地価にやや相対的な割高感が出てきてい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％