別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -12 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区楠野町字中原４９４番２８ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 東5m市道 水道、下水 植木 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 植木駅　東方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は熊本市北部に位置する区画整備されて年数が経過した住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に 特段の変化はみられないことから、現状を維持し、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として熊本市北部に位置する住宅地域と判定した。主な需要者は自己使用目的の３０～４０代の一般 給与所得者層の個人等である。対象標準地の周辺に熊本西環状線の下硯川ＩＣが完成したものの、その影響は限定的で ある。低金利政策等の景気喚起策及び土地の値頃感も相俟って、需給は安定しており、地価は横ばい傾向で推移してい ると判断する。需要の中心となる価格帯は、総額７００万円～９００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心に構成された住宅地域である。また賃貸市場が未成立で、事業収支の観点からも共同住宅を 想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、主な需要者である個人等は、市場で成立し た取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断されることから、比準価格の規範性は高いと判断する。よって、市 場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [ 90.0] [101.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるが 、コロナ禍の影響で売上減少した業種の店舗 が多い商業地域を中心に需要の陰りがみられ る。 土地の値頃感があり、かつ、バイパス等の道 路網が整備されつつあること等から、相応の 需要が認められ、地価は横ばい傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％