鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -160	熊本市北区		更地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,150)
b	２２１熊本０１ -166	熊本市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２１１熊本０１ -900110	熊本市北区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	２１１熊本０１ -900111	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		１低専 (50,80)
e	２１１熊本０１ -900259	熊本市北区		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,454	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	67,018	100 [ 105.8]	63,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	65,200
b	(　 ) 42,755	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,341	100 [ 100.4]	63,089		65,000
c	(　 ) 62,274	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,399	100 [ 98.9]	63,093		65,000
d	(　 ) 67,039	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	63,913	100 [ 101.9]	62,721		64,600
e	(　 ) 63,601	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,097	100 [ 101.9]	61,921		63,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +14.0
b	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

熊本北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,103,974	893,952	3,210,022	2,856,000	354,022	（　0.9718） 344,039	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,319,979 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	298 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,330	179,550	3.0	538,650
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,330	179,550	3.0	538,650
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		359,100		1,077,300
								0

⑨年額支払賃料	359,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,309,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,309,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,093,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,077,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,103,974 円　　　　（　 13,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収益０８１５７　　　　-13	1,018 ( 1,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,333 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１収益０８１５７　　　　-14	997 ( 997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,312
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	40,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	258,552 円	4,309,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	40,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 893,952 円　（　　　　　　 3,000 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,856,000 円（　　　　　 9,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,103,974 円
②総費用	893,952 円
③純収益　①－②	3,210,022 円
④建物等に帰属する純収益	2,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,319,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本北 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本北 -10

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　西浦　良一

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番｢武蔵ケ丘３－１６－２５｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	武蔵塚 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

武蔵小学校に近接

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

武蔵塚駅北方

700m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

　中規模一般住宅から成る区画整然とした戸建住宅地域。コロナ禍による影響は少なく、区内人口は減少傾向に
あるが、周辺において高値取引も見受けられる。地価は今後やや強含みの上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、武蔵ケ丘、楠、龍田地区等、熊本市北東部の戸建住宅地域の圏域。需要者層は同市内外に居住するサ
ラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。コロナ禍による影響は少なく、区内人口は減少傾向にあるが、周辺に
おいて高値取引も見受けられる。地価はやや強含みの上昇傾向で推移。土地は概ね３００㎡で２，０００万円程度、新
築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度が市場における中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、北区内のＪＲ武蔵塚駅に程近い区画整然とした住宅地域である。地域内は戸建住宅が多く賃貸市場が成
立しておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的である。周辺における取引市場は、自己使用目的の取引
が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、代表標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,400 円／㎡

[100.2]
100

100
[103.0]

100
[100.8]

[103.0]
100

65,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区は中心商業地の活況に牽引されてきたが
、長引くコロナ禍による影響が一部に見受け
られ、地価水準はやや弱含みで推移している
。

近隣地域は北区内のＪＲ駅に程近い戸建住宅
地域。周辺人口は減少傾向にある。地価は周
辺で高値取引も見受けられ、やや強含みの上
昇傾向で推移。

個別的な変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -14	熊本市北区		建付地	（　）	長方形	北東3.5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
b	２２１熊本０１ -30	熊本市北区		底地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	２２１熊本０１ -160	熊本市北区		更地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,150)
d	２２１熊本０１ -228	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,988	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,168	100 [ 95.8]	62,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,700
b	(　 59,068) 59,068	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	62,301	100 [ 98.0]	63,572		65,500
c	(　 ) 53,454	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	67,018	100 [ 105.8]	63,344		65,200
d	(　 ) 78,239	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,395	100 [ 125.4]	62,516		64,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

熊本北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,073,117	892,008	3,181,109	2,856,000	325,109	（　0.9718） 315,941	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,722,149 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	298 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,320	178,200	3.0	534,600
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,320	178,200	3.0	534,600
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		356,400		1,069,200
								0

⑨年額支払賃料	356,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,276,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,276,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,062,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,069,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,073,117 円　　　　（　 13,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０８７２４　　　　-7	1,228 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１収０８７２４　　　　-8	1,151 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,305
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	40,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	256,608 円	4,276,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	40,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 892,008 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,856,000 円（　　　　　 9,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,073,117 円
②総費用	892,008 円
③純収益　①－②	3,181,109 円
④建物等に帰属する純収益	2,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	315,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,722,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）