別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -9 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区楠４丁目７番９ ｢楠４－１０－４２｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 武蔵塚駅　西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市北東部にあって、大規模に開発整備された住宅地域である。戸建住宅を中心に成熟しており、地域要因に 特段の変動は見られない。コロナ禍の影響は軽微で、地価は当面堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に熊本市北東部に位置する既存住宅地域一円である。典型的需要者としては自己の居住利用を目的とし た一次取得者層が中心と判断した。熊本市郊外にあって高度経済成長期に開発されたこともあり、敷地規模は８０～９ ０坪前後とやや大きく、居住者の高齢化も進んでいる。新規分譲地への選好性が指摘される一方、近隣地域は成熟した 閑静な住宅地域として、コロナ禍においても底堅い需要が認められ、地価は堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は公法規制により、収益用建物の想定が困難なため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。得 られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求められており、高い規範性が認められる。よって、 市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本北 -11                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来的な不透明感が指摘され る一方、所得環境に殆ど影響を受けない需要 層を中心に購買意欲は底堅く、需要は堅調に 推移している。 地域要因に大きな変動は見られないものの、 光の森地区を中心とした旺盛な宅地需要の波 及が指摘され、地価は堅調に推移している。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.2 ％