別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西浦　良一   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区八景水谷１丁目１１０７番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 建築中 一般住宅、アパート 等の混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 堀川 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電鉄「堀川」駅に近接 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 堀川駅　西方 200m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　私鉄駅に近接した一般住宅、アパート等が混在する住宅地域。コロナ禍による影響は少なく区内人口は減少傾 向。周辺において取引は比較的見られる。地価は今後、やや強含みの上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八景水谷、清水亀井、清水東地区等、熊本電鉄本線の沿線を中心に形成された混在住宅地域の圏域。需 要者層は同市内外に居住するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心。コロナ禍による影響は少なく、区内人口は減 少傾向。周辺において比較的取引も見られ、中規模開発等も施工中。地価はやや強含みの上昇傾向で推移。土地は概ね ２００㎡で１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が市場における中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、市北東部の主要県道及び私鉄駅の背後に形成された混在住宅地域である。地域内は戸建住宅が多く賃貸 市場が成立しておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的である。周辺における取引市場は、自己使用目 的の取引が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、代表標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区は中心商業地の活況に牽引されてきたが 、長引くコロナ禍による影響が一部に見受け られ、地価水準はやや弱含みで推移している 。 近隣地域は、電鉄「堀川」駅に近接した混在 住宅地域。周辺人口は減少傾向にあるが、周 辺宅地開発等を背景に地価はやや強含みの上 昇傾向で推移。 個別的な変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％