別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区打越町２１２番４５ ｢打越町２５－１５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 打越 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 打越団地にある住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 打越駅北方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整備された閑静な住宅地域で、中心市街地への接近性にも優れるが、傾斜のある地勢にやや難が あるなどして相対的に人気のない地域となっており、地価はやや弱含みで推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心市街地の北部周辺にある住宅地域と判定した。対象地が存する地域は区画整備された閑静な住 宅団地であり、中心市街地への接近性にも優れるが、傾斜のある地勢は市場において敬遠されがちであるため、土地需 要は弱く、地価はやや弱含みで推移するものとみられる。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者 世帯であり、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額１，０００万円～１，２００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、対象地の規模も小さく、行政的条件に制約 があることから、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃 料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実 証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [101.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の動向をうかがいつつも、雇用・所 得環境の改善、およびこれに伴う住宅投資の 持ち直しが期待される。 区画整備された閑静な住宅地域であるが、地 勢に傾斜があるため市場における競争力は低 く、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％