別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -16 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区田井島３丁目２７７番４ ｢田井島３－９－７０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南熊本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内の新興 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南熊本駅南東方 3.6km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により開発された住宅団地で良好な居住環境を創出し、熟成化の進展とともに需要者の人気も 高い。住宅需要は一段落したものの、地価は緩やかに上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市南区のうち田迎小、田迎南小校区及び東区の江津地区等がその範囲である。需要者は３０歳代～ ４０歳代の一次取得者が中心でアパート等賃貸からの住み替えが多い。また、需要者は既成住宅地よりも新興分譲住宅 を選好する傾向が強いため需要は旺盛である。中心となる価格帯は土地は１、５００万円程度、新築建物付きで３、６ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが、土地区画整理事業地であるため、元々の地主が節税目的等で建築する場合が多く、公法 上の規制が厳しく採算に見合わないことや戸建て志向が強く快適性を重視した住宅地域であるため収益価格は採用しな かった。本件では実証性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等の影響により上昇傾向に若干弱さ が見えた昨年から、コロナ禍の終息見通しに より堅調な動きを示しつつある。分譲地取引 は堅調に推移。 住宅地域としての熟成が進み、良好な住環境 の住宅地域として、需要は依然旺盛だが、地 価は上昇幅を縮小しつつも上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％