別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -14 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区護藤町字菰堀１５３２番１３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅も見られる住 宅地域 北5m市道 水道、下水 川尻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 法３４条１１号指定区域　　 （集落内開発制度指定区域） 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 川尻駅　北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 利便性がやや劣る南区の外縁部で、地域内には格別の変動要因はないが、周辺の集落内開発区域内の市街化調整 区域では宅地開発が盛んであるため、地価は未だ上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線周辺部、飽田及び白藤地区を中心とする南区南西部域一帯に及ぶ。需要の中心は、熊本 市域内外へと通勤する一次取得者である。当エリアでは集落内開発制度指定区域内外において中小規模の宅地分譲地が 多く見られ、販売状況も概ね順調である。土地は総額で概ね５００～７００万円前後、新築建売で２３００万円程度が 需要の中心である。今後は、ワクチン接種率上昇等による経済正常化が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は農地も多く残る熊本市郊外の市街化調整区域に存する。賃貸市場は成熟しておらず、共同住宅用地としての有効 利用が困難であり収益価格は試算しなかった。地域は小規模の一般戸建住宅の多い収益性よりも居住の快適性が重視さ れる住宅地域である。また、圏域内において自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。従って、本件で は比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [112.8] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加しており、白藤地区で大規模団地 造成も進捗している。一方、水害の可能性が 比較的高いため開発規制が強化される方向で 検討されている。 徐々に宅地化が進行しており未だ開発適地も 多く残るなど開発の余地はある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％