別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -13 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区城南町今吉野字塘下８５２番２０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、下水 宇土 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇土駅北東方 8.0km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧城南町の概ね中央部に位置するやや古い住宅団地である。地域に特段の変化はなく、住環境は概ね普 通であり、周辺の新規分譲開発に比しやや市場競争力は劣り、地価水準はやや弱含みに推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧城南町を中心とする住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己の居住目的で住宅地を取得しようとする地 縁性を有する個人が中心である。旧城南町においては、舞原地区等、集落内開発制度を利用した新規分譲開発が多数見 られ、既成住宅地の市場競争力はやや劣る。住環境は概ね普通であるが需要は限定的であり、地価水準は若干減少傾向 にある。市場の中心価格帯は、更地で５００万円、新築の戸建物件で２３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はやや古い住宅団地で賃貸市場は未成熟である。又対象標準地の画地規模はやや小さく行政的条件からも共同 住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。他方、比準価格は、城南町の規範性の高い類似地域の取引 事例を採用した実証的な価格である。よって、本件では、前年価格からの検討を踏まえ、比準価格を持って鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内はコロナ禍より回復傾向にあり、市場は 正常化へ向かいつつある。南区では継続的な 人口の増加により、土地需要は安定している 。 当地域はやや古い住宅団地であり、地域に特 段の変化はなく、新規分譲地に比し選考性は 劣り、地価はやや弱含みに推移に推移すると 予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％