別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -12 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区城南町さんさん２丁目１９番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 宇土 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇土駅北東方 7.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧城南町中央部に位置する大規模な分譲住宅地域である。供給物件は少ないものの、利便性快適性に優 る為、選好性は高く需要は堅調であり、地価水準はやや強含みに推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧城南町を中心とする住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己居住目的で住宅地を取得しようとする地縁 性を有する個人が中心である。当地域は城南地区において選好性は高いが供給不足が続いている為、最近は舞原地区の 分譲地域との競合が見られる。但し住環境が良好な為、需要は堅調であり、地価はやや強含みを維持すると予測。市場 の中心価格帯は、更地で８００万円前後、新築の戸建物件で３０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、又共同住宅を想定するには対象標準地の画地規模はやや小さ く採算性の観点から非合理的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は、城南町さんさん地区周辺の適切な戸建 住宅地事例より試算し、市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格を持って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 62.0] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内はコロナ禍より回復傾向にあり、市場は 正常化へ向かいつつある。南区では継続的な 人口の増加により、土地需要は安定している 。 旧城南町の中心部に近い大規模な区画整理済 の住宅地域。城南地域での名声は高く、需要 は堅調であり、地価はやや強含みに推移する と予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％