別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -8 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 東4m道路 水道、下水 西熊本 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 西熊本駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は南区に位置する既成住宅地域である。周辺で活発化していた小規模分譲はやや落ち着いた感があるが 、住宅地域としての熟成度は上昇傾向にあり、コロナ禍にあるも、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区郊外における住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人であ る。概ね良好な住環境や利便性等を有し、こなれた価格帯にもあり底堅い需要が存在する。周辺で活発化した小規模分 譲における高い取引水準が、地域の地価を牽引するところとなり、既成の戸建住宅地域でも地価は安定的に推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約２５０㎡前後で、総額で概ね１，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、南区のやや郊外に位置する住環境や生活利便性共に良好な既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺 地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模がやや小さいことから共同住宅の想定は困難 であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例か ら求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.5] [101.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部に近い既成住宅地域や、ＪＲ西熊本駅 に近接する郊外地域を中心に地価上昇は継続 するが、新型コロナの影響により土地取引は 停滞傾向にある。 南区内の既成住宅地域である。周辺での生活 利便性の向上や、活発化した小規模分譲の影 響もあり、人口上昇は継続し、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％