別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区役所に近い新興 住宅地域 西5m市道 水道、下水 富合 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 富合駅東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は南区郊外の調整区域内に位置する既成住宅地域である。住環境及び生活利便性は共に高く、周辺地域 で高位に推移する土地取引や小規模分譲等の影響もあり、コロナ禍にあるも、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富合地区を中心とし、周辺の城南、川尻、野田地区等も含む熊本市南区の一般住宅地域である。需要者 の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。旧富合町においては、集落内開発制度指定区域の影響 もあり、小規模宅地分譲が多く見られ、熊本都心部への通勤者等への需要も高い。中心となる価格帯は規模によりやや ばらつきがあるものの、土地は総額で概ね９００万～１，０００万前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は南区郊外の調整区域内に位置する区画整然とした既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域におい ては自用地としての利用及び土地取引となっており、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であるため、収 益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [101.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部に近い既成住宅地域や、ＪＲ西熊本駅 に近接する郊外地域を中心に地価上昇は継続 するが、新型コロナの影響により土地取引は 停滞傾向にある。 旧富合町中心部の閑静な既成住宅地域である 。集落内開発制度の今後の動きも懸念される が、活発な分譲開発は継続中であり、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％