鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７熊本０１ -900310	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	２１７熊本０１ -900054	熊本市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、北西4m、二方路		準住居宅地造成規制区域 (70,200)
c	２２１熊本０１ -75	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１熊本０１ -1	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	北西10m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,085	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	170,565	100 [ 122.4]	139,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 98,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,408	100 [ 72.4]	135,923		136,000
c	(　 ) 173,284	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,403	100 [ 129.2]	136,535		137,000
d	(　 ) 95,200	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	108,211	100 [ 75.0]	144,281		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

熊本西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,126,971	1,189,126	3,937,845	3,427,180	510,665	（　0.9490） 484,621	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,311,085 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗２戸（平均専有面積４２．５㎡）、２階～３階：住宅４戸（平均専有面積４５㎡）。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比を参考に建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,198	186,830	4.0	747,320
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,480	133,200	3.0	399,600
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		453,230		1,546,520
								0

⑨年額支払賃料	453,230 円　×　12ヶ月　＝　 5,438,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,438,760 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,112,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,546,520 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,126,971 円　　　　（　 31,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０６４１３　　　　-13	1,791 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,205 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０６４１３　　　　-14	1,968 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,500 円	49,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	326,326 円	5,438,760　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,189,126 円　（　　　　　　 7,207 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,427,180 円（　　　　　 20,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,126,971 円
②総費用	1,189,126 円
③純収益　①－②	3,937,845 円
④建物等に帰属する純収益	3,427,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	510,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,311,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　貞人

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区出町３番｢出町１－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、中層マンション等が混在する近隣商業地域	西10m県道	水道、ガス、下水	上熊本 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

上熊本駅　東方

750m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

都心部への接近性が良好な県道沿いの商業地域である。コロナ禍の影響は限定的で、優れた立地特性を背景にマ
ンション用地需要も旺盛である。当面地価は上昇傾向を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心へ同程度の接近条件を有する幹線又は準幹線道路沿いに形成された商業地域一円である。典型的需要
者層は事業用建物の所有を目的とした県内外の事業者、法人等と推定するが、高い容積率を活用したマンション開発素
地としての取引も想定し得る。多様な規模の画地が混在しており、中心価格帯は判然としない。良好な都心接近性に比
較した割安感もあって地価は上昇傾向で推移している。今後も小規模な画地の併合、建物の高度利用が見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は都心部に程近い既存商業地域であるが、自用不動産や分譲マンション等も多く、賃貸市場の成熟度は低位に
留まる。元本価値に見合った収益獲得が困難なため、収益価格は低く試算されたものと判断した。一方、比準価格は対
象地の属する不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[166.0]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により、飲食・物販店舗を中心に不
透明な経営環境が続く一方、各種公的支援や
ワクチン接種、経口治療薬承認等好転の兆し
も指摘される。

地域要因に特段の変動はないが、コロナ禍を
背景として新たな生活様式に対応したマンシ
ョン用地等への需要は旺盛に推移している。

特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度
の市場競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -51	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	２２１熊本０１ -1	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	北西10m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１熊本０１ -75	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１熊本０１ -12	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,541	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	143,885	100 [ 100.8]	142,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 95,200	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	108,211	100 [ 80.0]	135,264		135,000
c	(　 ) 173,284	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,883	100 [ 138.2]	127,267		127,000
d	(　 ) 120,492	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	132,970	100 [ 92.3]	144,063		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

熊本西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,115,931	1,188,820	3,927,111	3,427,180	499,931	（　0.9490） 474,435	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,094,362 円　　　　（　 61,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	2,250	191,250	4.0	765,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,450	130,500	3.0	391,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		452,250		1,548,000
								0

⑨年額支払賃料	452,250 円　×　12ヶ月　＝　 5,427,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,427,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,101,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,548,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,115,931 円　　　　（　 31,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１（収）５９４２　　　　-50801	3,208 ( 3,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,258 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１（収）５９４２　　　　-50802	2,624 ( 2,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,187
c	２２１（収）５９４２　　　　-50803	1,971 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,319

熊本西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,500 円	49,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	325,620 円	5,427,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,188,820 円　（　　　　　　 7,205 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,427,180 円（　　　　　 20,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,115,931 円
②総費用	1,188,820 円
③純収益　①－②	3,927,111 円
④建物等に帰属する純収益	3,427,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	474,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,094,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,200 円／㎡）