別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -14 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区池田２丁目９６９番４ ｢池田２－２０－２４｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 上熊本 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 上熊本駅　北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした利便性の高い住宅地域である。都心部や商業施設等への接近性も比較的良好である。コロ ナ禍の影響は軽微で、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として熊本市中心部の北方に位置する西区及び北区の住宅地域一円と判定した。典型的需要者としては 自己の居住利用を目的とした第１次取得者層が中心である。市中心部のほか商業施設等への接近条件は比較的良好であ るが、近隣地域内及びこれに接続する街路はやや未整備である。売買市場におけるコロナ禍の影響は僅少で、需給状況 は当面安定的に推移するものと見込まれる。標準的価格帯は概ね５０坪程度の土地で９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は面積が小さく、事業収支の観点から収益用建物の想定は困難である。よって収益還元法の適用を断念し、比準 価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性 が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [148.6] [103.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来的な不透明感が指摘され る一方、所得環境に殆ど影響を受けない需要 層を中心に購買意欲は底堅く、需要は堅調に 推移している。 地域要因に大きな変動は見られない。利便施 設や都心部等への接近性も比較的良好な住宅 地域として、土地需要は安定的に推移してい る。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％