別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区春日８丁目４６４番１外 ｢春日８－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 熊本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 熊本駅西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパートもみられる熊本駅に近い住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される 。地価は利便性の向上による需要の回復などから、今後ともやや上昇傾向に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本駅周辺の住宅地域であり、主として熊本市の春日地区及びその周辺の地域である。需要者の中心は 、熊本市及び周辺市町村に居住する４０代前後の第１次取得者が多い。熊本市の中心部に近い利便性の良い住宅地域で は新型コロナにより落ち込んだ土地取引等も回復傾向にあり、競争力が強まりつつある。土地は２００㎡程度で、 １，２００万円前後が大半である。新築戸建で３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の外に周辺にはアパート等がみられるものの、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難で、収益価格 は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定 されるのが一般的であることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概 ね均衡していると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 91.0] [101.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により一時期落ち込んだ土 地取引等は持ち直しの兆しもみられ、緩やか な経済の回復軌道にのることが期待される。 土地価格に値頃感がみられるようになり、コ ロナ禍の影響も比較的軽微であり、利便性の 向上などから、地価はやや上昇傾向で推移し ている。 西道路で日照・通風など、居住の快適性が優 れ、選好性が増している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％