別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -10 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区小島９丁目２０４４番１ ｢小島９－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、下水 熊本 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 熊本駅　西方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市南西部の既成住宅地域であり、周辺に商業施設等が少なく利便性がやや劣る地域である。特段の変動要因 はないが、住宅地としての需要は総じて低調であり、地価は今後もやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は熊本市南西部に位置する住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する３０～４０代 の一次取得者層と思料される。周辺においては市街化調整区域のエリアで集落内開発制度を活用した安価な宅地供給が 認められることから、やや供給過多であり、地価はやや弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は土地のみで ５００万円程度、新築戸建で総額２，５００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は大半が一般住宅により構成され、賃貸市場は未成熟であり、また、対象地は規模が小さく、賃貸住宅の想 定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価 格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場性を反 映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [165.1] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による取引活動の停滞が一部にみら れるものの、金融緩和の拡大等により、不動 産市況は底堅い推移が続いている。 特段の変動要因はないものの、住環境等が劣 ることから需要は総じて低調であり、地価は やや弱含みで推移している。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％