別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西浦　良一   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区花園４丁目３４３番１４ ｢花園４－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m道路 水道、ガス、下水 上熊本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 上熊本駅　西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域はＪＲ上熊本駅に程近い傾斜地に形成された戸建住宅地域。コロナ禍による影響は少なく、地価は底 値に近づいており下げ止まり傾向にある。今後下落幅の縮小乃至横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、花園、島崎、上熊本地区等、ＪＲ上熊本駅の周辺に形成された戸建住宅地域の圏域。需要者層は、熊 本市内外に居住するサラリーマン世帯等が中心。コロナ禍による影響は少なく、周辺における都市計画道路事業の進捗 を背景に地価は底値に近づき下げ止まり傾向にあり下落幅の縮小乃至横這い傾向で推移している。土地は概ね１５０㎡ で６００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、ＪＲ上熊本駅西側の高台に形成された既成の戸建住宅を中心とした住宅地域である。対象標準地は規模 小であるため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的である。また、周辺にはアパート等賃貸物件も一部見受 けられるが、市場において自己使用目的の取引が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、代表標準地との均衡に留意し 、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [197.3] [103.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は新熊本駅ビルがＲ３年４月に全面開業 。駅周辺における宅地需要は極めて高く、長 期に亘るコロナ禍による影響は殆ど見られな い。 近隣地域はＪＲ上熊本駅西側の高台に形成さ れた住宅地域。周辺人口は減少傾向。コロナ 禍の影響は少なく地価は下落幅の縮小乃至横 這い傾向で推移。 個別的な変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％