別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区花園７丁目１９５１番１０ ｢花園７－６２－２５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 く見られる閑静な住 宅地域 東4m市道 水道、下水 上熊本 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 上熊本駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域であるものの、街路条件に劣り、需要は低調であり、 地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市西区を中心とする住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、傾斜のある地勢で街路条件にも難 があり、学校等の公共施設、商業施設等の生活利便施設との接近性等に劣ること等より土地需要は依然として低調に推 移している。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２０ ０㎡程度で総額６００万円～９００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、対象地上に賃貸用建物の 建築を想定することは経済合理性の観点等より妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。従って 、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [167.9] [101.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の基調として新型コロナウイルス感染症 による厳しい状況が徐々に緩和されるなかで 、当該趨勢が不動産市場に与える影響に注視 すべきである。 熊本市郊外部に位置する傾斜地域に形成され る既成住宅地域であり、特段の要因変動はな いものの、土地価格に割高感等が生じている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％