別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区島崎７丁目１２０番 ｢島崎７－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 西4m市道 水道、下水 上熊本 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 上熊本駅　西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は高台の傾斜地に存する住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に特段の変化はみられず、地価水 準は比較的安定しているため、地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市西区を中心とする住宅地域と判定した。主な需要者は熊本都市圏に居住する自己使用目的の一般 給与所得者層の個人等である。対象標準地は傾斜のある地勢と街路条件の劣る地域にあって、学校等の公共施設、商業 施設等の生活利便施設との接近性を欠いており、市場における競争力は相対的に低い。需要の中心となる価格帯は、総 額７００～１，０００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として一般住宅により構成される地域であり、行政的条件に制約があり、合理的な賃貸経営を想定する ことは実現性を欠くため、収益還元法の適用を断念した。なお、主な需要者である個人等は市場で成立した取引価格を 購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、市場性を反映した比 準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [ 96.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるが 、コロナ禍の影響で売上減少した業種の店舗 が多い商業地域を中心に需要の陰りがみられ る。 地勢、街路条件等が若干劣る既成住宅地域で 、宅地需要は弱いものの、地価は底値に近づ きつつあるため、概ね横ばい傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％