別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　菊川　耕思   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、下水 熊本 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 熊本駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅を中心とする旧来からの既成住宅地域である。価格水準が比較的安い地域であるものの、 近接地域において地盤沈下が発生したことによる心理的警戒感等から土地需要は低迷している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、谷尾崎町の住宅地域を中心にその周辺部に広がる熊本市西部の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居 住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。戸建住宅を中心とする旧来からの既成住宅地域であ るが、近接地域において地盤沈下が発生し、心理的警戒感等から土地需要は低迷している。なお、取引規模・総額にや やバラツキがあるものの、土地総額で８００万円～１３００万円程度の物件が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される戸建住宅を中心とする住宅地域であり、行政的条件の観点からも 賃貸用建物の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を 採用して求めた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性の推移動向、不動産市場の需 給動向並びに周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [149.4] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による地価への影 響の顕在化はあまり見られず、地勢や街路条 件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存 する。 交通アクセスの改善等により、土地需要が回 復傾向にあったが、近接地域における地盤沈 下の発生の影響等から、土地需要は低迷して いる。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 場合、接面道路方位が西であること以外に特 筆すべき優劣はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％