別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区上代１０丁目２７８６番３ ｢上代１０－６－５１｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る開発分譲による住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 熊本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 熊本駅　南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の閑静な住宅地域である。今後も近傍エリアにおける宅地開発の進展により漸次住宅地として の熟成度を高めつつ、地価は当面やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市西区を中心とする熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。 周囲は市街化区域エリアに隣接し、良好な居住環境が形成されている。近傍での宅地開発素地の取得ニーズも堅調で、 住宅の集積が進むなか、洪水調整池による災害対策等もあって、住宅地域としての立地性は徐々に向上しつつある。需 要の中心となる価格帯は、地積２００㎡程度で、土地は１，０００～１，３００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺一帯は農家住宅も混在する住宅地域で賃貸需要は乏しく、かつ市街化調整区域内の建築規制等により経済合理性を 有する賃貸住宅の経営が困難であることから収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地 域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から 求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [107.2] [101.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区全体の不動産取引件数は、新型コロナ発 生前後の比較において、四半期毎に多少のば らつきはあるものの特段の変化はみられない 。 対象地北側に地域周辺等の浸水対策を目的と した調整池（約３ｈａ）が一昨年春に完成。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％