鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -136	熊本市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西18m国道、南10m、角地		準工 (70,200)
b	２２１熊本０２ -29	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、角地		近商 (80,200)
c	２１７熊本０１ -900193	熊本市北区		更地	（　）	長方形	南7m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２１７熊本０１ -900078	熊本市北区		更地	（　）	不整形	南東5.5m県道、北西5m、二方路		準工 (70,200)
e	２２１熊本０２ -261	熊本市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m県道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	117,417	100 [ 150.0]	78,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	75,900
b	(　 ) 73,000	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	87,635	100 [ 112.8]	77,691		75,400
c	(　 ) 62,239	100 [ 90.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	73,231	100 [ 91.1]	80,385		78,000
d	(　 ) 43,350	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	54,567	100 [ 73.6]	74,140		71,900
e	(　 ) 84,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,623	100 [ 112.4]	75,287		73,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

熊本東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,455,324	1,541,200	3,914,124	2,473,360	1,440,764	（　0.9467） 1,363,971	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	27,279,420 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	990 ㎡	38.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,970	492,500	4.0	1,970,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		492,500		1,970,000
								0

⑨年額支払賃料	492,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,910,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,910,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 472,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,437,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,970,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,455,324 円　　　　（　 5,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０９３６４　　　　-1	2,185 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,054	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,977 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０９３６４　　　　-6	1,893 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,912
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	34,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,600 円	5,910,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 619,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,400 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,800 円	34,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,541,200 円　（　　　　　　 1,557 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,473,360 円（　　　　　 2,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,455,324 円
②総費用	1,541,200 円
③純収益　①－②	3,914,124 円
④建物等に帰属する純収益	2,473,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,440,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,363,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,279,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本東 5-6

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　園田　修司

TEL.

鑑定評価額

75,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市東区石原２丁目３７４番１外｢石原２－３－１０｣				②地積　(㎡)	990 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗兼倉庫ＬＳ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西26m国道、背面道	水道、ガス、下水	光の森 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ国道

交通

施設

光の森駅南西方

2.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

多様な用途が混在する路線商業地域で、今後も現状を維持していくものと思料される。現在の需給動向等を勘案
すると、今後も地価水準は底堅い動きを示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市の幹線道路沿いを主とした商業地域。主たる需要者層は法人事業者及び個人事業者等である。一部
には空店舗となった飲食店等もみられるが、交通量が多く、安定した収益が期待される地域を中心にロードサイド型の
商業地需要は堅調である。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、市場の中心となる価格帯は把握することができ
ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価
格は類似地域における最近の事例からの試算であり、当該地域の実情に即した試算価格であると判断された。よって、
比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[133.7]

[ 97.0]
100

75,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の人口はほぼ横ばい。コロナ禍において
飲食店等の収益性の回復は鈍い。コロナ後を
見据えての引き合いも増えてきている。

大型店舗等に近接するものの、繁華性は若干
劣る。ＩＣが近く多様な用途が競合している
。当該地域に対する需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７熊本０２ -313	熊本市東区		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１７熊本０２ -212	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22.5m県道、南西4m、角地		準住居 (70,200)
c	２２１熊本０２ -46	熊本市東区		建付地	（　）	台形	南16m県道、西5.4m、角地		２低専 (60,100)
d	２２１熊本０２ -261	熊本市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m県道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,066	100 [ 105.6]	78,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 70,639	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,362	100 [ 92.0]	76,480		74,200
c	(　 ) 90,475	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	93,429	100 [ 119.1]	78,446		76,100
d	(　 ) 84,623	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,300	100 [ 107.8]	79,128		76,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,800 円／㎡]

熊本東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,524,554	1,563,400	3,961,154	2,473,360	1,487,794	（　0.9467） 1,408,495	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	28,169,900 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	990 ㎡	38.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,995	498,750	4.0	1,995,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		498,750		1,995,000
								0

⑨年額支払賃料	498,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,985,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,985,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,506,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,995,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,524,554 円　　　　（　 5,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０８１３８　　　　-5	2,483 ( 2,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,069	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,002 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０８１３８　　　　-6	1,838 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,935
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,000 円	34,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,100 円	5,985,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 636,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,400 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,800 円	34,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,563,400 円　（　　　　　　 1,579 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,473,360 円（　　　　　 2,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,524,554 円
②総費用	1,563,400 円
③純収益　①－②	3,961,154 円
④建物等に帰属する純収益	2,473,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,487,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,408,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,169,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）