鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０２ -100	熊本市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２２１熊本０２ -208	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m市道、東8.5m、角地		２中専 (80,200)
c	２２１熊本０２ -117	熊本市東区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,150)
d	２２１熊本０１ -64	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南11m市道、北西6m、北4m、三方路		近商 (100,300)
e	２２１熊本０１ -20	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,283	100 [ 107.8]	135,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 118,069	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	115,203	100 [ 87.3]	131,962		132,000
c	(　 ) 141,911	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	140,533	100 [ 101.4]	138,593		139,000
d	(　 ) 148,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	158,187	100 [ 115.5]	136,958		137,000
e	(　 ) 143,649	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	152,268	100 [ 116.6]	130,590		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

熊本東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,453,751	796,302	2,657,449	2,164,190	493,259	（　0.9467） 466,968	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,339,360 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸、マンションの形式は１ＤＫで平均占有面積２３㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準設計仕様による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	90.0	72.00	2,340	168,480	4.0	673,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	90.0	72.00	1,900	136,800	3.0	410,400
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	90.0	144.00		305,280		1,084,320
								0

⑨年額支払賃料	305,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,663,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,663,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,443,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,084,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,453,751 円　　　　（　 32,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮本（収）２２１　　　　-3	1,781 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	2,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,348 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮本（収）２２１　　　　-4	2,113 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,500 円	30,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,802 円	3,663,360　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,200 円	30,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 796,302 円　（　　　　　　 7,584 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,164,190 円（　　　　　 20,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,453,751 円
②総費用	796,302 円
③純収益　①－②	2,657,449 円
④建物等に帰属する純収益	2,164,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,339,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本東 5-2

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　桐山　馨

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市東区若葉１丁目４４２番｢若葉１－３５－１８｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ3	中小規模の小売店舗が多いアーケード商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	新水前寺 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

新水前寺駅南東方

4.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

健軍地区中心部に位置し、近隣住民を顧客とする最寄り品主体の古くからのアーケード型商店街。顧客の高齢化
や熊本地震後の復興需要等の減少に伴い、商況は停滞しており、地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市東部の商業地域一円である。需要者の中心は商業収益の獲得を目的とする県内の法人や地元の個人
事業者等であるが、画地規模によってはマンション業者も考えられる。地震で全壊した商店街の中心に位置する核店舗
が食品主体で再建されたものの、売場面積の縮小や地域住民の高齢化、コロナ禍等の影響から、かつての客足は戻って
いない。業種・業態や画地規模による幅が大きいことから、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、自用の店舗や店舗併用住宅等も混在しており、商業事業者に対する
賃貸市場の成熟の程度は低く、適正な賃料水準の把握がやや困難で、収益価格は相対的に信頼性が劣る。以上のことか
ら、現実の取引事例によって実証的に考察した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、広域的な検討も踏まえたう
えで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　熊本東 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    135,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区では熊本地震後の復興需要の影響はなく
なったものの、人気のある地域の宅地需要は
継続しており、全般的に不動産市場は堅調に
推移している。

健軍地区中心部の商店街。周辺住民の高齢化
の影響や現下の社会情勢から来街客も停滞気
味で、商業地の地価は下落傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０２ -289	熊本市東区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２２１熊本０２ -208	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m市道、東8.5m、角地		２中専 (80,200)
c	２２１熊本０２ -43	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m県道、北西4m、角地		近商 (100,300)
d	２２１熊本０２ -22	熊本市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、北4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 128,937) 128,937	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,195	100 [ 98.0]	131,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 118,069	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	114,401	100 [ 85.5]	133,802		134,000
c	(　 ) 100,068	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	99,968	100 [ 74.2]	134,728		135,000
d	(　 ) 179,375	100 [ 170.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	102,134	100 [ 82.5]	123,799		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

熊本東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,476,374	775,412	2,700,962	2,272,040	428,922	（　0.9467） 406,060	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,121,200 円　　　　（　 77,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	84.00	Ｓ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

当該用途・規模としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	90.0	75.60	2,318	175,241	5.0	876,205
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.00	90.0	75.60	1,746	131,998	2.0	263,996
							0.0	0
～

～

～

計		168.00	90.0	151.20		307,239		1,140,201
								0

⑨年額支払賃料	307,239 円　×　12ヶ月　＝　 3,686,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,686,868 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,465,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,140,201 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,476,374 円　　　　（　 33,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０６８２３　　　　-4	1,823 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,328 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０６８２３　　　　-5	2,023 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,240
c	２２１収０６８２３　　　　-6	1,902 ( 1,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,348

熊本東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,212 円	3,686,868　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,200 円	31,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 775,412 円　（　　　　　　 7,385 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,272,040 円（　　　　　 21,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,476,374 円
②総費用	775,412 円
③純収益　①－②	2,700,962 円
④建物等に帰属する純収益	2,272,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	428,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	406,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,121,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,300 円／㎡）