鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０２ -111	熊本市東区		建付地	（　）	台形	南東27m国道、北西6m、北東8m、三方路		準工 (70,200)
b	２２１熊本０２ -43	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m県道、北西4m、角地		近商 (100,300)
c	２２１熊本０１ -32	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	東32m国道、北4m、角地		近商 (100,300)
d	２２１熊本０２ -289	熊本市東区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２１７熊本０２ -900137	熊本市東区		貸家建付地	（　）	台形	北22m県道、南6m、二方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,735	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	134,927	100 [ 86.6]	155,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 100,068	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	100,870	100 [ 73.0]	138,178		134,000
c	(　 ) 165,590	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	162,696	100 [ 107.1]	151,910		147,000
d	(　 ) 128,937	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,453	100 [ 90.2]	143,518		139,000
e	(　 ) 150,644	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	148,450	100 [ 100.0]	148,450		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

熊本東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,067,993	3,683,330	11,384,663	6,582,140	4,802,523	（　0.9490） 4,557,594	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	96,970,085 円　　　　（　 99,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	312.00	Ｓ2	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	978 ㎡	55.2 m x 31.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階（２区画　店舗兼事務所）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	312.00	100.0	312.00	2,180	680,160	4.0	2,720,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		624.00	100.0	624.00		1,360,320		5,441,280
								0

⑨年額支払賃料	1,360,320 円　×　12ヶ月　＝　 16,323,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,323,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,305,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,017,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,441,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,067,993 円　　　　（　 15,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１（収）６９０５　　　　-29	2,349 ( 2,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,187 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１（収）６９０５　　　　-30	1,655 ( 1,616)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,110
c	２２１（収）６９０５　　　　-6	2,034 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,260

熊本東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,500 円	94,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	979,430 円	16,323,840　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,148,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,500 円	94,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,600 円	94,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,683,330 円　（　　　　　　 3,766 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,300,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,582,140 円（　　　　　 6,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,067,993 円
②総費用	3,683,330 円
③純収益　①－②	11,384,663 円
④建物等に帰属する純収益	6,582,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,802,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,557,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,970,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本東 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　萩野　和伸

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外｢保田窪３－１－１１｣				②地積　(㎡)	978 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 2:1	店舗Ｓ2	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西40m国道	水道、ガス、下水	水前寺 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

水前寺駅　北東方

2.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

産業道路との交差点に程近く、車輌通行量が多い熊本東バイパス沿いの路線商業地域で、繁華性は高く、全国展
開する店舗が多く立地する。需要は底堅いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市内の幹線道路に展開する路線商業地域。需要者の中心は、熊本県内外における法人事業者等である
。主要幹線道路である国道５７号熊本東バイパス沿道地域であり、平休日問わず車輌通行量の多い地域で、繁華性は高
く店舗用地としての需要は強いが、生活利便性の高さからマンション適地としての需要も見込まれ、多様な用途可能性
を有する。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熊本東バイパス沿いの路線商業地域で、算定した収益価格はロードサイド型の商業施設を想定したが、多様な用途可能
性を有する地価に見合う賃料水準に限界があることから、比準価格に比較して低位に試算された。需要者は土地購入に
当たり周辺の取引価格を重視する傾向があることから、鑑定評価額の決定に当たっては、規範性の高い取引事例から求
めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 71.5]

[ 97.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主要な幹線道路沿いは、出物が少なく需要も
依然として強いため、地価は上昇基調で推移
することが見込まれる。

主要幹線熊本東バイパス沿いの路線商業地域
で、産業道路との交差点に程近く、需要は底
堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０２ -111	熊本市東区		建付地	（　）	台形	南東27m国道、北西6m、北東8m、三方路		準工 (70,200)
b	２２１熊本０１ -32	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	東32m国道、北4m、角地		近商 (100,300)
c	２２１熊本０２ -289	熊本市東区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２２１熊本０１ -180	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南11m市道、南東6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,735	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	135,863	100 [ 94.1]	144,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 165,590	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	163,018	100 [ 112.0]	145,552		141,000
c	(　 ) 128,937	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,840	100 [ 89.1]	145,724		141,000
d	(　 ) 142,338	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	148,214	100 [ 95.9]	154,551		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

熊本東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,019,609	3,724,785	11,294,824	6,582,140	4,712,684	（　0.9490） 4,472,337	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	95,156,106 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	312.00	Ｓ2	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	978 ㎡	55.2 m x 31.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階一括貸し、各１５６㎡２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	312.00	100.0	312.00	2,173	677,976	4.0	2,711,904
							0.0	0
～

～

～

～

計		624.00	100.0	624.00		1,355,952		5,423,808
								0

⑨年額支払賃料	1,355,952 円　×　12ヶ月　＝　 16,271,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込賃料であるため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,271,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,301,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,969,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,423,808 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,019,609 円　　　　（　 15,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０４１９４　　　　-1	1,899 ( 1,890)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [120.0]	2,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０４１９４　　　　-2	1,684 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	2,110
c	２２１収０４１９４　　　　-3	3,284 ( 3,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	2,334

熊本東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,500 円	94,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	976,285 円	16,271,424　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,192,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,500 円	94,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,600 円	94,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,724,785 円　（　　　　　　 3,809 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,300,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,582,140 円（　　　　　 6,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,019,609 円
②総費用	3,724,785 円
③純収益　①－②	11,294,824 円
④建物等に帰属する純収益	6,582,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,712,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,472,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,156,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）