別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 3-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊本市東区小山２丁目６５９番 ②地積(㎡) 1,209  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、下水 武蔵塚 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   80 ｍ、西  160 ｍ、南  170 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 開発素地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 武蔵塚駅南東方 3.7km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の 　将来予測 周辺を既成住宅地域に囲まれた熟成度の高い宅地見込地地域。底堅い住宅地需要を背景に開発素地需要は堅調で あり、今後も地価水準は底堅い動きを示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 開発素地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     21,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     21,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の宅地見込地地域。主たる需要者層は、地場の宅地分譲業者及び建売業者等が中心。堅調な住 宅地需要を背景に、値頃感のある地域や集落内開発区域等を中心に中小規模の開発が活発に行われている。取引価格は 規模、造成の難易、事情等によりまちまちで、中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 宅地見込地の需給関係は、周辺分譲地の販売状況や地域ごとの住環境、利便性等の影響を受けやすく、比準価格はこの ような市況を反映した価格である。一方、宅地見込地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う開発業者で、控除後 価格は想定要素を含むものの、これら需要者の視点を具現化した価格で、一定の規範性が認められる。よって、実証的 な比準価格を標準とし、主たる需要者の指向する控除後価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     20,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口はほぼ横ばい。住宅地需要に対するコロ ナ禍の影響は薄く、低金利環境の継続等により需要 は総体的に底堅い。 若干利便性は劣るものの、分譲価格は値頃感があり 、周辺分譲地の売れ行きは底堅い。当該地域に対す る開発素地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他