別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -22 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 のほか農地もある住 宅地域 西5.5m道路 水道、下水 南熊本 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ道路 交通 施設 南熊本駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では近年、ミニ開発の住宅分譲が活発に行われ、地価は強含みで上昇してきたが、最近では住宅の需給関係 も一服感がみられ、、地価は上昇幅を縮小しつつ底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道５７号東バイパス以南の調区内の住宅地域で、具体的には画図町大字所島地区のほか大字重富、下 無田地区等のほか近接する南区の調区内住宅地域がその範囲となる。需要者は戸建住宅を求める個人で、３０歳代～☆ ４０歳代の勤労者世帯が中心である。中心となる価格は土地のみの場合で１０００万円～１２００万円程度、新築建物 付きで２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で、調整区域内に存し、賃貸市場が未熟成であるほか公法上の規制が厳しく事 業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高く説得力のあ る取引事例から求めた比準価格を中心に、前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震からの復興需要が一巡して東区の住 宅地需要は全体的に減少しているもののコロ ナ禍の影響は小さく、価格水準は底堅く推移 している。 近年、周辺の市街化区域の地価と比較した割 安感があり、地価は強含みで上昇してきたが 、やや需要に一服感がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％