別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -21 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区長嶺東４丁目１４１３番２１ ｢長嶺東４－３－２｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 水前寺 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 6.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市東部地区に位置する中規模戸建住宅が多い住宅地域である。住宅地域としての熟成度が年々高まっており 、地価は微増傾向で推移すると予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、託麻南小校一円の住宅地域である。需要者の中心は、熊本市内及びその周辺に居住する３０代から４０ 代のエンドユーザーである。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、底堅い需要が存在するなか、周辺でも活発な開 発動向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００万円～１，５００万程度、新築の戸建物件では３， ５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、東区の郊外に位置する閑静な住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用 及び土地取引が中心であり、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した 。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、代表標 準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [108.2] [103.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による影響が各業 種に及んでいるが、低金利や住宅取得支援策 等により住宅市場への影響は小さい。 周辺で宅地開発が活発化している既成住宅地 域である。生活利便性の高さや値頃感等から 堅調な需要が見られ、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％