別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -19 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区下江津１丁目３１番４４ ｢下江津１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新水前寺駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は熊本市南東部の既成住宅地域である。近年は、県道熊本空港線の整備により利便施設が増加しており、 かつ居住環境も良好であることから地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道５７号背後の江津、下江津、画図東地区を中心とする既成住宅地域である。南区・中央区周縁部と の価格牽連性も高い。中心的な需要者は熊本市中心部等に通勤する標準的な給与所得者層である。当地域は周縁部への 各種施設の集積による利便性の向上とともに需要が比較的堅調に推移している。取引価格帯は、更地で１０～１３百万 円程度、新築建売で３０百万円程度が中心となっている。ワクチン接種率上昇等による経済正常化が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は熊本市南部郊外に立地し、標準地の画地規模から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試 算しなかった。当該地域は低層戸建住宅の多い地域であり市場参加者には収益性よりも居住の快適性が重視される。ま た、圏域内において自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。従って、本件では比準価格を採用し、前 年価格からの検討を行い、代表標準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の総人口は微増で推移している。拠点病 院の移転等による市電の延伸も検討されてい たが新型コロナによる経済停滞により一旦保 留となった。 大型団地セイラタウンの影響により、地域周 辺は市場での人気が再燃している。画図小学 校区内の人口は増加傾向にあり地価も安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％