別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -17 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区長嶺西２丁目３２２４番６４ ｢長嶺西２－２４－６｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域で、今後も住宅地として現状を維持していくものと思料される。住宅取得に係る政策、金利等の 環境及び現在の需給動向等を勘案すると、今後も地価水準は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長嶺西、八反田等を中心として広がる熊本市東部の住宅地域一帯。主たる需要者層は、自己の居住目的で 土地取得を望む中間所得者層以上が中心。長嶺西、八反田等は生活利便性、居住環境ともに良好な地域が多い。コロナ 禍においても低金利環境の継続等を背景に住宅地需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地で１３００万円程度 、新築の戸建物件で３３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。近隣地域における土地利 用状況をみると、自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断される。 よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本東 -15                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口はほぼ横ばい。住宅地需要に対す るコロナ禍の影響は薄く、低金利環境の継続 等により需要は総体的に底堅い。 生活利便性、居住環境ともに良好。画地が整 然とした住宅団地で供給は少ない。当該地域 に対する需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.1 ％