別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -11 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区京塚本町１７８６番１１ ｢京塚本町２６－５｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、熊本地震後の建て替え需要は一巡したものの、幅広い需要者 層からの根強い人気に支えられて、引き続き地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東区のうち国道５７号東バイパスに近い交通利便性が良好な住宅地域を中心に、隣接する中央区 帯山、神水地区等もその範囲に含まれる。需要者は、比較的画地規模が小さく総額が低いことから、一次取得者から年 齢層が高い買い替え層まで幅広い。中心となる価格は標準的規模の戸建住宅の場合、土地が１２００万円から１５００ 万円程度、新築建物付きで３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、対象標準地は規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、 収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高く説得力のある取引事例から求めた比準価格を重視し、前年価格から の検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　熊本東 -14                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震からの復興需要が一巡して東区の住 宅地需要は全体的に減少しているもののコロ ナ禍の影響は小さく、価格水準は底堅く推移 している。 格別の変動要因はないものの、利便性が良好 な住宅地域で、規模も比較的小さいため、総 額の観点から幅広い需要者層の需要は底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.9 ％