別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -10 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区榎町３５５４番５５ ｢榎町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新水前寺駅東方 4.9km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市電の延伸検討など、利便性の向上が期待される地域であるが、地価水準は安定的に推移しており、当面は現状 維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、榎町や佐土原地区等を中心とする熊本市東部の住宅地域と判定した。主な需要は、熊本都市圏在住の勤 労者世帯が中心である。近隣地域は、中規模の一般住宅が多く見られる住宅地域であり、街路条件や環境条件は良好で あることから、コロナ禍にあっても安定した需要が認められる。市場における中心的な価格帯は、土地のみで１，２０ ０万円～１，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益物件の想定は経済合理性に欠けるため、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、現実 の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域 要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価 できる。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による所得不安や浸水リスクへの意 識の高まりから需要減少地域も見られるが、 立地条件や住環境の優れる地域は堅調な需要 を維持している。 街路条件や居住環境に優れる閑静な住宅地域 であるため、需要者の選好性は高く、安定し た需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％